賃貸トラブル事例集

弊社が絶対の自信を持つ「入居者管理」、「不良借家人対応」において、
これまでの実績の一部を事案としてご紹介いたします。

これらのことでお悩みの大家様は、すぐに弊社までご相談ください。
迅速な解決を実現させてみせます！

ケース１支払に応じない多重滞納者と保証人に明渡訴訟を申立て、明渡及び滞納賃料ならびに原状回復費用を回収　

「当社の強み」にて紹介している事例

本件は滞常習者に対し、形式的な督促しかしない管理会社に困っていた大家さんから管理を委託され、当初から賃料を滞納している賃借人でした。
移管時にその賃借人と面談し、当初は通知や電話に応対していたものの、滞納が２ヶ月分になった頃には電話にも出なくなりました。
地方在住の保証人の父親に弁済をお願いしても「本人が滞納しているのだから本人から回収して！」の一点張りでまともに取り合ってくれません。

そこで弊社は内容証明郵便で支払催告と契約解除を通告した後、裁判所に建物明渡と滞納賃料等の請求訴訟を申し立てたところ、保証人が「滞納分を払うから訴えを取り下げてほしい」と慌てて弊社に連絡をしてきました。
間髪入れず弊社は滞納賃料と建物明渡、及び退去後の原状回復費用の支払を請求し、口頭弁論期日前に建物の明渡しと請求した金員（滞納賃料等）を全て回収することができました。
訴状で請求していない原状回復費用も素早く算出し、併せて回収するのは法務と実務に長けた弊社ならではの解決事例です。

ちなみに回収した金額の半分以上が原状回復費用借主負担分でした。
明け渡された部屋の状況も予測し、善後策を講じることも実務家として重要なポイントです。

ケース２夜逃げした借主と保証人に債権執行をかけ、滞納賃料及び原状回復費用を回収

「当社の強み」にて紹介している事例

弊社では滞納が２ヶ月になった時点で保証人からの弁済と法的措置の行使を前提に督促を行います。
併せて 弊社スタッフとメンテナンス業者様と連携して定期的に賃借人の在室確認を行います。
したがって夜逃げや室内での異変についても早期に把握でき、対策を講じることができます。

本件では調査の結果、夜逃げを予測できていたので、夜逃げした後すぐに現地に措置（管理上の措置と夜逃げではなかった場合の措置）を施し、建物明渡訴訟を申立てました。
このケースでは被告（訴えられた賃借人）の所在が不明の場合の訴状送達の申立が必要になりますし、それを行っても被告が出廷することはほぼありません。
ですので、こういったケースでは裁判が終了した後のアクションも想定し、準備をしておきます。判決状が送達されたら、速やかに強制執行（明渡と債権）の手続に入ります。
本件では保証人の債権執行（金融口座の差押）を行い、不足分を分割支払で回収しました。

ちなみに弁護士は債権執行はやりたがりません。
手続が煩雑で時間がかかる割には差押できる可能性が低いからだと思います。
対して弊社の場合は、判決の効力が１０年に及ぶことを利用して再度執行したり、交渉材料にして回収を図り、回収できる可能性を高めることに努めます。

ケース３５年間行方不明の借主と保証人に明渡訴訟及び強制執行を申立て

「当社の強み」にて紹介している事例

本件では経緯について補足が必要なので説明させていただきます。

管理会社を介して入居した賃借人が２年ほど経過した頃から姿を見かけなくなり、貸室を使用している痕跡もなくなりました。
管理会社に相談したところ「今のところ家賃も毎月入っていることだし、しばらく様子を見ましょう」で済ませてしまい、４年過ぎてしばらくしたら家賃の支払が止まりました。
保証人に連絡がつかない管理会社はこれという手立ても講じられず、滞納が３ヶ月になろうかというところで弊社に依頼をいただきました。
弊社は早速保証人の所在を確かめるべく、保証人の居住地に赴き所在調査をし（転居していたことが判明）、賃借人と転居先が判明した保証人に対して建物明渡訴訟を申立てました。
同時に保証人に交渉し、公判前に明渡と債務の弁済を受けました。

このアクションは実務家だからこそ可能なアクションで、法的には「自力救済（司法手続きを経ずに自らの権利回復を実現させる行為で原則として禁止されています）」にあたり、原則として違法行為になります。
しかしながら速やかに低コストで事態の収拾を図るという点においては貸主と保証人の利害は一致していますので、それをうまく差配できるのが豊富な実績に裏打ちされた弊社のノウハウと言えます。

「家賃が入っているから問題ない」と済ませず、その段階で賃借人の所在を調査し、保証人に報告・協議が必要であったと考えます。

ちなみに５年の長い期間賃借人の状況確認を怠っっていたことは貸主及び管理会社の過失であるので、滞納額は減額して精算することで誠実に対応してくれた保証人に対し、禍根を残さないよう配慮もいたしました。

ケース４隣地のクレーマーと面談交渉した結果、以後ピタリとクレームがなくなった

「当社の強み」にて紹介している事例

入居者管理において厄介で神経を消耗するのがクレーマーや騒音やごみ出しのルールを守らず、周囲に迷惑をかける不良借家人です。
クレ－マーに対しては、なぜクレームをつけてくるのか原因と理由、当事者双方のキャラクターや属性を把握してヒアリングと情報収集に努めます。
すると必ず対策が導き出せますので、それを実施すれば事態は沈静化できます。
怯んだり億劫がったり、解決を先延ばししてしまうと事態は悪化するばかりか、せっかく入居している他の優良な借家人が退去してしまうという実損も発生してしまいます。
即時対応し、解決することで他の借家人も安心して長く住んでいただけます。
相手から理不尽な物言いをされても感情的にならず、冷静かつ毅然とした対応が不可欠です。

弊社では入居審査をしっかり行い、審査基準を満たせなかった場合は入居をお断りしております。
入居後に不良借家人になってしまった場合は、改善するよう注意指導を行い、改善できない場合は契約を継続させず、貸室を明け渡してもらっております。
それを可能としているのも弊社のノウハウであり、自信がもてる業務であります。

ちなみに弊社の審査を経て入居している借家人の滞納率は…ゼロです。
延納する方は月初めにほんの数人いる程度で軽い督促で回収できております。
この数字と督促状況を同業他社様や保証会社様が聞かれると皆驚きます。

ケース５原状回復費用の借主負担分を支払わない元借主に支払督促を申立てて回収

現在首都圏における預かり敷金額の相場は１ヶ月で、敷金を預かれない地域も増えつつあります。
賃料の安い単身者住宅ではルームクリーニング費用だけで敷金の半分以上が消えてしまいます。
そうなると借主の故意過失により発生した修繕交換費用の回収は難しくなり、退去したのをいいことに支払わない元借主も散見しつつありますが、弊社の場合はしっかり請求回収しております。

本件の場合では５万円ほどの借主負担分の支払に応じない元借主に対し、支払督促を申立てて回収に成功しました。
支払督促とは、訴状のような難しい文章（請求の原因）を作成することなく、また、証拠の提出や債務者の言い分も聞くことなく、ただちに裁判所から債務者にその支払いを督促する手続で、一定の期間を経過し手続を行うと、判決と同様の効力が得られるという法的手段です。

相手方と争点がない債権の回収のみを行う場合は支払督促を行うことが便利ですが、支払督促を行う場合にはいくつか注意することがあり、特に注意しなければならない２件を述べさせていただきます。

一つは支払督促に対し、相手方から異議申立が出た場合は訴訟に移行するということ。
訴訟になった場合、当然出廷することになり、出廷に際しては証拠を提出したり、準備書面はじめ、場合によっては裁判所が求める書類の提出や作成が必要になります。

もう一つは訴訟になった場合は、相手方の住居地を管轄する簡易裁判所で裁判を行うという点です。
例えば北海道に居住する保証人に支払督促を申立て、異議申立をされたら、北海道の簡易裁判所まで行かなければなりません。
そこで擬制陳述（第一回口頭弁論に限り、相手方は答弁書さえ提出していたら、出廷しなくても弁論したものと見なされ、出廷した相手（支払督促申立者）に弁論を促すことができるという制度）でもされたら、第一回の口頭弁論は完全に無駄足になってしまいます。

よって支払督促を行う場合は、訴訟に発展しそうな場合や相手が遠隔地に居住している場合などは注意が必要となります。